[절세꿀팁]"1주택자는 대출끼고 물려주면 절세"

<전문가에게 듣는 절세 노하우> 박재완 세무사
"빚 갚을 능력 없는 자녀에게 주면 취득세 부담 커진다“

세금을 아낄 수 있는 '꿀팁'을 전문가들이 직접 소개합니다. 복잡한 세법을 일일이 설명하지 않고, 궁금한 내용만 쏙쏙 전해드립니다. 나에게 맞는 최적의 절세 전략을 찾아보세요. [편집자]

빚도 재산이라는 말이 있죠. 은행 같은 경우 상환능력이 있는 사람에게만 대출을 해주기도 하지만, 빚으로 투자를 해서 이익을 낼수도 있으니까요. 자연히 재산을 물려줄 때 빚도 물려주는 경우가 생깁니다. 부담부(負擔附)증여라고 부르는데요. 담보대출이 남아 있거나 전세를 낀 집을 물려주는 경우가 대표적이죠.

그런데 부담부증여는 세금문제가 다소 복잡합니다. 재산은 증여가 되지만 빚은 양도한 것이 되어 증여세 뿐만 아니라 양도소득세 문제도 생기기 때문이죠. 게다가 빚의 비중에 따라 증여세와 양도세 비중이 달라지기도 합니다. 하지만 복잡한 부담부증여에서도 절세할 수 있는 방법은 있다고 하는데요. 박재완 세무사에게 물어봤습니다.

# 부담부증여는 어떤 경우 유리한가

▲상황에 따라 다르겠지만 우선은 양도차익에 대해 비과세를 받을 수 있거나 양도차익이 적은 재산을 물려줄 때 부담부증여가 유리할 것입니다. 부담부 증여에서 수증자가 인수하는 채무액에 대해서는 유상취득으로 보고 양도차익만큼에 대해 양도소득세를 매기거든요.

예를 들어 전세보증금 3억원을 끼고 산 아파트가 5년 전 취득할 때에는 4억원이었지만 지금은 6억원이 됐다고 하면요. 이 아파트를 자녀에게 증여하게 되면 집값에서 전세보증금을 뺀 3억원은 증여로보고 이에 대한 증여세를 냅니다. 그런데 여기서 끝이 아니라 양도차익의 50%(집값에서 3억원의 전세보증금이 차지하는 비중)인 1억원에 대해서 양도소득세도 내야 하는데요. 부모가 1주택자라면 양도세 부담이 없으니 증여세만 내면 된다는 장점이 있는 것이죠.

부모가 다주택자라면 양도세 부담이 커질텐데요. 최근 다주택자에 대한 양도세중과 등 세부담이 늘었기 때문에 다주택자는 부담부증여시에 세밀한 판단이 필요합니다. 채무액에 대한 양도소득세부담과 채무를 제외한 증여세부담의 합계와 채무를 부모가 해결한 후에 단순히 증여만 할 경우의 증여세부담을 각각 추산해서 유리한 쪽으로 증여플랜을 짜는 것이 필요하겠습니다. 보유주택의 위치와 가격 등에 따라 세부담이 큰 차이를 보이기 때문에 전문가의 상담은 필수죠.

이 때 양도세 부담과 반대로 움직이는 것이 또 하나 있는데요. 바로 취득세입니다. 

부담부증여로 양도받은 부분은 일반적인 유상취득이 되어서 주택가액과 면적기준에 따라 1.1%~3.5%의 낮은 세율로 취득세를 부담하지만, 증여받은 부분은 무상취득이어서 증여에 의한 취득세율 4%를 일괄 적용받습니다. 6억원이 안되는 주택은 취득세를 1.1%로 낼 것을 4%로 내야하는 큰 차이가 발생하죠. 부담부증여에서는 양도세 부담이 늘면 취득세 부담은 줄고, 양도세 부담이 줄면 취득세 부담이 늘어나는 셈이죠.

이 때 매매에 의한 일반 취득세율을 적용받기 위해서는 수증자인 자녀가 채무(부담부)를 갚을 능력이 있다는 것을 입증해야 하는데요. 소득 등이 증명되지 않으면 부담부로 취득했더라도 증여로 보고 4% 취득세율로 취득세를 내야 할 수 있으니 주의해야 합니다.

# 공동담보가 있는 주택의 증여는

▲요즘은 절세목적으로 부부공동명의로 부동산을 보유하는 경우가 많죠. 하지만 공동명의로 주택을 보유하고 있는데 채무가 있는 경우에도 두 명 모두가 채무자로 돼 있지는 않습니다. 실제로는 둘 중 한 명만 채무자이고, 나머지 한 명은 그 채무를 보증해 주기 위해 담보만 제공하는 물상보증인으로 돼 있죠. 

마찬가지로 공동담보물건인데 부담부증여를 하게 되면, 둘 중 채무자만 양도세부담을 집니다. 부담부증여는 채무자의 채무가 소멸하고 수증자의 채무로 되는 것이니까요. 둘 중 누가 채무자이고 누가 물상보증인인지는 등기부등본의 을구 근저당권설정등기부분을 보면 알 수 있어요.

공동담보인 간에 증여를 할 때에도 주의할 점이 있어요. 둘 중 채무자가 아닌 물상보증인이 채무자의 지분을 증여받는 것은 무방하지만, 채무자 본인이 다른 공유자인 물상보증인의 지분을 증여받는 것은 부담부증여가 아닌 단순 증여인 것입니다.

# 그밖에 부담부증여의 주의할 점

부담부로 증여를 받았는데, 10년이 안된 시점에 상속이 발생할 수도 있죠. 이 경우에는 부담채무를 제외한 증여가액이 상속재산에 합산되는데요. 증여가액은 증여당시의 가액으로 합산되기 때문에 부동산가격이 이자율보다 더 상승한다는 전제하에서는 빨리 증여할수록 절세효과가 커진다고 할 수 있습니다. 그냥 증여든 부담부증여든 자녀들에게는 빠를 수록 좋은 것이죠.

또 하나는 부담부증여에서 채무의 입증인데요. 기본적으로 은행부채는 자동으로 입증이 되고, 전세보증금 같은 임차보증금의 경우도 계약서상에 명확하게 정리가 돼 있죠. 문제는 사인간 채무인데 이 경우는 납세자가 입증해야 합니다. 

증여가액의 입증에서도 물건마다 차이가 있는데요. 아파트처럼 객관적인 시가를 알기 쉬운 경우 증여당시 시가를 확인해서 증여재산가액을 정하지만, 주택 등은 객관적인 시가를 알 수 없을 확률이 더 높기 때문에 기준시가로 평가해서 증여가액을 정합니다. 이 때 부담부증여받은 집을 곧장 양도할 예정이라면 시가로 평가한 것이냐, 기준시가로 평가한 것이냐에 따라 양도차익에 대한 세금부담이 달라지기 때문에 주의해야 합니다.